住宅拟以套内使用面积交易 专家：5年内落地可能很小

住宅拟以套内使用面积交易 专家称政策5年内落地可能性非常小

大河网 

2月23日，住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，房地产交易将正式告别“公摊面积”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内使用面积来进行交易。对此，大河报·大河客户端记者咨询了河南省住建厅相关负责人。该负责人表示，目前河南省暂未接到实行住宅建筑应以套内使用面积进行交易的通知。

公摊面积取消后对购房成本基本无影响

提到住房公摊面积，全国的购房者也许都不陌生，现在我们购房时，看到的户型假如有100㎡，实际使用面积很可能只有70㎡，那“消失”的30㎡，就是公摊面积。

简单来说，目前我们购房时，这些地方都算进了我们的购房成本。所以，住建部此次发文称取消公摊面积，才会在全国范围内引起巨大关注。

那么，如果该政策在全国推行，对购房者将产生什么影响？

对此，记者咨询了北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清。“其实，是否实施套内计价政策，对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。”宋向清表示，对于购房者而言，最为利好的是物业费等因为建筑面积衍生的收费很可能降低。

另一方面，宋向清提示广大购房者，公摊面积并不是越小越好。“如果公摊不计入面积价格，开发商很可能会提高套内单价，或者是过度挤压公摊，导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。”

■其他说法

政策5年内落地可能性非常小

中原地产首席分析师张大伟认为，当前内地城市按建筑面积交易，按建筑面积缴纳税费，“一直以来，多出来的公摊面积可以说是非常有利于有关部门、房地产商、物业公司，因为那些收费都包括了公摊面积，业主是打掉牙齿往肚子里咽，只能默默承受。就拿北方供暖而言，也是按照建筑面积收取，但实际上公摊面积并没有取暖的可能性”。

据了解，目前全国一二线城市的公摊系数普遍在15%-25%，而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。

张大伟认为，当前只是工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。他认为，从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

“羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。”张大伟认为，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商则减少了灰色利益。

据南方都市报

■权威回应

规范起草者称主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则

据新华社北京2月24日电受住房和城乡建设部委托，2016年中国建筑 科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上，牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组，经过两年多的研编，目前已完成了《住宅项目规范（征求意见稿）》。2019年2月18日，包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

《住宅项目规范（征求意见稿）》公布后，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日对该条进行解答。

该负责人说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人说，这一做法可以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

■征求意见稿其他亮点

新建住宅设电梯调整为四层

征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求，由原七层及以上或超过16米设置电梯，调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯。不过，北京此前已规定，新建、改建的四层（含）以上住宅，均须设置电梯。

新规显示，四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

新建住宅应全装修交付

征求意见稿在“验收交付”部分提出，城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合相关规定，包括户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成。

也就是说，今后城镇的新房，有望全部全装修交房。

[责任编辑：CX真]