房企多元化转型难成功盈利边缘挣扎

大房企终于要过这一坎：多元化

作者： 张歆晨 孙梦凡

随着城镇化渐渐成熟，在行业销量见顶和“房住不炒”政策基调下，仅靠土地、人口、城市红利实现扩张的时光一去不返。房企争相布局多元化，基于地产主业切入文旅、医疗、养老等细分市场。目前行业TOP 30房企，已找不到纯地产开发定位的选手。 

行至2019年，无论是主动还是被动，房地产企业的多元化拓展，已不再是星星之火，而是燎原之势。 

世界500强中，有129家来自中国，历史上首次超过美国（121家）。 

从“全民蜗居”到安居、适居，从“筒子楼”、“大杂院”到商品房、现代化小区，中国房地产发展二十余年，成为城镇化进程的重要参与者，也成为观察中国经济发展道路的重要窗口。风雨二十载，一大批房企应运而生，并逐渐活跃在世界商业舞台。

而随着城镇化渐渐成熟，在行业销量见顶和“房住不炒”政策基调下，仅靠土地、人口、城市红利实现扩张的时光一去不返。房企争相布局多元化，基于地产主业切入文旅、医疗、养老等细分市场。目前行业TOP 30房企，已找不到纯地产开发定位的选手。

行至2019年，无论是主动还是被动，房地产企业的多元化拓展，已不再是星星之火，而是燎原之势。

然而，赛道转换之路并非一蹴而就，房企多元化之路，远比地产开发的主营业务更为艰难。正如恒大董事局主席许家印在谈及公司涉足的新能源汽车时所言，“我们造车要技术没技术，要团队没团队，是一穷二白一无所有。”而万科董事局主席郁亮也大呼“多元化之路十年都不够”。

所以，无论行业内外，对于房企的多元化业务普遍秉持“怀疑”之心态，并不相信哪家公司能真正蹚出一条新路。

前路艰难，房企多元化布局却仍是大势所趋。在世界科技革命和产业革命关键期，每个企业都要面临凤凰涅槃式的考验。中国房企在创造大量财富后，同样正努力实现财富正循环，通过多元化业务探索，让资金重回社会。

切换赛道

11月12日，恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会在广州召开。恒大集团现场与全球汽车产业链中的60家头部企业签约，包括米其林、博世集团、宾尼法力纳集团、大陆集团等零部件企业。

一家中国头部房地产企业，却在新能源汽车领域频频发力。看似大步跨界，但恒大的选择，已不让行业哑然。机构统计显示，2018年，TOP30房企70%发布多元化战略，百强房企有97%布局多元化业务。

对于房企来说，凭借自身资源与优势，进军地产上下游产业是第一选择，如商业地产、产业地产等；地产上下游之外，专业性更强的“非地产”领域，也得到了房企青睐，包括文娱、大健康、农业、环保、科技、汽车、体育等。

以文旅地产为例，越来越多的房企将此作为开启利润增长点的新窗口，抢滩布局。据中指院数据，目前已有57家房企进入文旅地产领域，其中前50强有36家，51～100强有21家，行业竞争日趋激烈。

令人诧异的数据背后，是中国房地产环境的巨大变化。招商证券指出，随着我国城镇化进程渐渐成熟，行业销量增长落入负增长的概率越来越高，库存跌价风险放大，拿地就赚钱的年代早已远去。曾经黄金时光再难复制，过往周期赋予的库存升值空间将被压缩。

在此之下，房企多元化赛道越发拥挤。而龙头房企在这场较量中，已迈出抢先的步伐。2019年，碧桂园董事局主席杨国强将集团重新定位为“全世界创造美好生活的高科技综合性企业”，并明确地产、机器人、农业三个发展重点。

恒大将新赛道锁定在文旅、健康、新能源汽车领域。在备受关注的新能源汽车板块，恒大已针对新能源汽车完成全方位布局。从收购NEVS51%股权，到入股动力电池企业卡耐新能源，再到收购泰特机电有限公司70%股份，恒大几乎布局新能源汽车全部产业链条。

而地产界“好学生”万科，于2014年正式开启转型之路，发力物业服务、长租公寓、商业开发、物流仓储及产业园项目等。“对于房地产行业的龙头企业来说，如果能抓住转型的机会，新天地将比原来更加广阔。”万科曾说。

在这场轰轰烈烈的多元之路上，龙头房企仍占优势。中指研究院指出，前十企业凭借自身资源优势和稳健运营能力，转型方向大而全，60%以上的企业抢占商业地产、文旅地产、养老地产等领域。而中小企业受规模或资源限制，多元化布局相对单一，较多关注社区服务及特色小镇等。

以融创中国为例，该集团在积极布局文旅产业后，再次进军大健康市场。10月27日，融创中国与清华大学、青岛市人民政府及西海岸新区管委分别签署协议，在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创青岛医学中心”，投资消费升级和美好生活。

前路艰难

即使房企转型者众，但从目前多元化发展情况看，成功转型的企业几乎没有，地产开发与销售仍然在房企业务板块中占绝对比重。早年那批转型试水者，仍在盈利边缘挣扎。

不久前，在万科南方区域媒体交流会上，郁亮称，评判万科新业务以“交多少现金给集团”为标准，并不合适。郁亮说出这句话时，万科转型已走过六年。但现实是，新业务的价值和贡献仍未从财报中体现出来，主营房开业务亦受拖累。

过去两年，无论是年销售金额、收入、净利润等核心指标，万科都曾被碧桂园、恒大赶超。尽管郁亮多次对外宣布，万科的目标是马拉松比赛的最终胜利，但龙头老大的失落感不言而喻。

比万科更早转型的企业，亦罕见成功者。2012年，SOHO中国便宣布，未来三年，逐步告别一贯以来的散售模式，改为持有出租物业。然而，SOHO中国从散售转型自持后，营业收入及净利润连续三年下滑。近期更是陷入清仓抛售资产传闻中。

内地开发商的转型，为何至今没有美丽，只见忧愁？万科另一高管孙嘉给出两点答案：一是内地开发商转型布局时间不够长，港资房企新鸿基转型10年才成功；其二，香港房企多数是家族式企业，可以进行长线布局。但内地很多房企职业经理人，公司既定战略无法持续。

那么，市场留给内地房企的时间有多久？孙嘉的回答是，十年可能都不够，我们需要更有耐心。实际上，习惯赚快钱的房企，在切换至需精耕细作的领域时，思维转化并不容易。“不能让地产开发的人来做多元化，要想成功必须要换一套人马。”有业内人士称。

阳光城执行副总裁吴建斌给出的数据更为直观。他曾表示，去年公司产业发展中心动员31个区域找到132个项目，立项96个、签投资意向41个、做策划方案42个、最后内部过会6个，而确权仅3个。

说到底，转型是一门平衡的艺术。新老业务的平衡，在某种程度上，是当下与未来的平衡。充沛现金流、稳健财务架构作支撑外，管理能力、团队匹配、战略与赛道选择，缺一不可；房地产市场也须稳定向上、新业务才能谋求更加丰富的用户和融资产品支持。

然而当下，多数规模内地房企习惯于高杠杆发展，自身并不具备充沛、健康的经营现金流，中小型房企的蜻蜓点水又难成气候。从大环境来看，当下的地产市场受政策和预期影响，仍未迎来稳定的长周期。

价值再挖掘

在多元化的拓展路途之上，头部房企明显较二三线企业更为坚决，无论碧桂园还是恒大，抑或是万科、融创，都已将新业务提升至集团战略的高度。尽管每家企业选择的方向各不相同，但将资源投入至科技、健康等关乎人类长远发展的产业，是这些企业的不二之选。或许，这便是头部房企所谓的社会价值，虽然眼下还看不到显著的成效。

事实上，房地产企业在攫取大量财富的同时，也曾因为企业规模和良好的绩效而有过高光时刻。今年7月22日，美国《财富》（Fortune）杂志发布最新世界500强企业排行榜，这是观察全球最大企业的最新发展趋势的窗口。从数量上看，世界最大的500家企业中，有129家来自中国，历史上首次超过美国（121家）。

其中，上榜的房地产企业共有5家，全部来自中国，分别为恒大（排名第138位）、碧桂园（排名第177位）、绿地控股（排名第202位）、保利集团（第242位）、万科（排名第254位）；营业收入分别为704.78亿美元、573.09亿美元、527.21亿美元、462.07亿美元、449.13亿美元。

头部房企集体跻身世界500强，不能不说是这个行业对于中国商业站上世界舞台的一种贡献。如今，各大房企通过多元化的拓展，将财富和资源投入至高科技等新兴领域，同样也是房地产行业再度挖掘自身价值，反哺社会的另一种探索。

以碧桂园寄予厚望的机器人业务为例，其初衷是投身中国智能制造事业，瞄准世界科技前沿，打造现代机器人产业生态圈，助力国家科技进步，乡村振兴和现代农业则被提升到集团战略位置，助力国家乡村振兴。

而恒大日益深入的汽车布局，同样为我国新能源汽车产业提供了更多可能。该集团董事局主席许家印称，恒大新能源汽车的目标是，用3到5年成为全世界最大、实力最强的新能源汽车集团，核心技术必须世界领先，产品品质必须世界一流。

虽然，房企的多元化仅仅走出了一小步，但不积跬步无以至千里，在中国经济转型升级的重要窗口期，唯有以自我革命般的创新应对挑战，中国房企才能真正走向世界核心舞台。

[责任编辑：CX真]