再探海南楼市：全域限购10个多月 开发商亏钱却仍在坚守

这是海南实施全域限购后的第一个春节长假。

阳光依旧温暖，气候依旧宜人，来到这座海岛度假的游客依旧络绎不绝。但游客的到来并没有如同以往一样让海南的楼市沸腾起来，整个春节假期，海南很多楼盘的成交情况并没有明显回暖。

在《每日经济新闻》记者实地探访海口、三亚（楼盘）以及陵水等市县的楼盘时，多数案场均只有少量的几组到访客户。正月初十，在海口西海岸一个大型楼盘的现场，一名置业顾问被问及春节假期的成交情况时指着身后只有零星两三组客户的案场表示，“您看这情况就知道了。”

来自链家旅居研究院的数据更能说明一切：2019年春节黄金周，海口楼市成交最高的是观澜湖公园壹号，共21套；而2018年春节黄金周，海口成交最高的绿地城达到了71套。

对此，链家旅居研究院评述称，受整体大环境影响，2019年春节黄金周期间，海口在依托刚需客户购房的情况下，相比2018年成交较为惨淡。

自2018年4月22日海南宣布全域限购以后，海南的楼市气温骤降。过去这十个多月里，海南官方在市场秩序整治和落实房地产市场调控任务方面丝毫不放松，限购政策也在不断加码与完善的过程中。海南房地产市场全面转向，岛外需求被全面抑制，更多的客户来自刚需群体。

经历过狂热、骤冷到平稳的海南楼市，正在翻开新的篇章。

全面封堵违规销售行为

2018年4月，在海南全域限购开启之后，《每日经济新闻》记者曾第一时间探访海南楼市。彼时市场温度骤降，当时有部分中介人士“心存侥幸”地表示，现在限购政策刚刚下来肯定很严，确实没有任何漏洞可钻，几个月后还是会“睁一只眼闭一只眼”，毕竟市场在这里，不可能“一棍子打死”。

海南在实行全域限购时所定下的政策是，海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

2019年2月，《每日经济新闻》记者再次来到海南探访当地楼市时，大规模“打擦边球”销售房源的情况并未出现。一名海南当地的资深市场人士告诉记者，的确有一些先签约缴纳全款等社保符合资格后再网签的操作方式，但“只有极少数销售情况不太理想的楼盘”会采取这种方式。

记者以购房者身份联系了一名海口第三方中介人士，其向记者表示，（部分楼盘）可以先通过全款买房的方式，再缴纳个税或者社保，等社保符合要求之后再网签。但该人士在随后进一步向各个楼盘了解的过程中，多数楼盘都表示不能通过这种操作方式购房。

“我们现在没有这种操作方式。没有户口、没有社保，肯定是不能买的，你可以通过人才引进的方式获得购房资格。”海口南海幸福汇的销售人员表示。而在三亚的一个由碧桂园开发的楼盘现场，销售人员则表示，目前只有人才引进、符合条件的客户才能够购买住房，“没有其他操作办法。”

事实上，海南官方对于违规销售的行为一直采取严厉处罚的态度。2018年12月，海南省住房和城乡建设厅下发《关于进一步加大对违法违规销售和虚假宣传等行为查处力度的通知》指出，“近期，我省部分房地产项目销售现场公开声称并实施：岛外居民可以先登记买房，缴交部分或全部房款，再补缴两年或五年社保或个税后办理相关购房手续。”

《通知》强调要深入开展房地产市场专项整治。各市县房地产主管部门要督促所有当地房地产开发企业和中介机构在销售现场或办公场所张贴公告，严禁岛外居民通过补缴社保或个税骗购住房，违反规定的将进行严厉处罚。

一名接近海南省住建厅的人士告诉《每日经济新闻》记者，海南官方对中介的违规行为的处罚一直在进行中，后续陆续还会有。上述市场人士也指出，“海南要作出表率，违规行为是被严控的。”

刚需撑场和价格红线

在海南全域限购之前，海南全岛外地的购房客户占比一直处于高位。链家旅居的数据显示，2017年海南岛外客户购房占比高达88%。这部分人群多数是“候鸟族”，随着海南开启全域限购后，这部分需求全面被抑制，加之海南官方对于违规销售行为的严厉禁止，海南市场一夜之间进入“冰冻”模式。

“限购之后，市场凉凉。岛外群体占比达到海南住宅市场的八成，这样庞大的一个市场被限购，给房地产行业及关联产业都带来了重创。”海南锦诚董事长王路指出。

多名房地产从业人士告诉记者，海南的购房人群由此出现了显著变化，更多的购房需求来自刚需客户。“现在还能够买房的都是‘新海南人’，刚需居多。”一名房地产策划人士指出。

他口中的新海南人所指的是通过人才引进落户海南的岛外人士，在海南购房的理由也不再是旅游、度假，而是由工作就业带来的居住需求。

海南锦诚在一份研究报告中也指出，“岛外客户是去购房资格，主力客群从旅居客户转向岛内刚改，而本地刚性客户前期已经消化大半，购买力不足。”

据海南锦诚统计，春节期间海口刚需与度假等大部分项目成交在5套以内；三亚大部分项目成交表现惨淡，其中成交套数最高的保利崖州湾仅成交26套，而2017年、2018年同期的数据分别是113套和78套。

海南官方对于房地产市场的调控显示出了“壮士断腕”的决心。不仅祭出了严厉的调控政策，一些热点城市官方还为之定下了一条价格红线，一些楼盘价格新一期备案的价格均有明显下滑。以海口为例，2018年8月，海口市住建局、物价局在约谈多家开发商后，海口商品房备案价控制在17300元/平方米以内。

随后多个楼盘的备案价均出现了下调。例如，观澜湖公园壹号目前在售项目的均价就不超过17300元/平方米，而在2018年4月记者走访这一楼盘时，其销售均价超过2万元/平方米。

全市一盘棋对于开发商而言是进退两难的境地。如果不按照这一指导价卖，则存在无法网签的可能，但如果按照指导价卖，则很难平衡利润与收益。“按照这个价格卖，其实是亏钱的。”一名楼盘策划告诉《每日经济新闻》记者。

这一价格红线目前也没有松动的可能。据“海口发布”2月15日发布的消息，近期微信朋友圈出现了“海口限价由17300元调整到24000元”等消息，海口市物价局、市住建局郑重声明：

海口市坚决贯彻落实党中央国务院房地产调控决策部署，坚决遏制房价上涨，此消息纯属谣言，严重扰乱了正常市场秩序，相关主管部门将严肃追究散布谣言者的法律责任。

海南楼市走向何方

全域限购限贷、热点城市限价对市场带来的冲击显而易见。根据海南省统计局发布的数据，2018年海南房地产开发投资下降16.5%，非房地产开发投资下降8.4%；此外，去年全省房屋销售面积1432.25万平方米，比上年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%。

大型开发商的业绩表现也大不如前。据链家旅居统计，2018年房企成交排行榜中，碧桂园以160亿元问鼎冠军，雅居乐129亿元位居其后。但受“4·22”限购政策影响，全省TOP10房企成交金额总和同比2017年减少了40.46%，业绩大幅缩水。

一线的从业人士和机构对市场冷暖有更为明显的感知。一家海口市中心的中介门店相关人士告诉《每日经济新闻》记者，2017年他们门店成交了超过200单，但2018年全年这一数据回落到了160单左右。“市场是冷下来了，我们承认。”

短期来看，海南楼市能够回暖的可能性极小。

2019年1月9日，海口市人民政府发布了文件《关于严格落实琼办29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》宣布加码限购，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）。这意味着，又一个绕道限购的可能渠道被堵上。

更深层次的原因在于，海南的住宅土地供应已经大幅锐减，存量的住宅土地大部分也将转为产业开发为主。

1月28日，海南省六届人大二次会议记者会上，省自然资源和规划厅厅长丁式江介绍，2018年海南省供应住宅用地88公顷（1320亩），比2015年的住宅用地面积下降了88%。

丁式江还表示，受规划调整、生态保护要求和房地产调控政策等影响，海南省存在一定数量存量商品住宅用地不能继续用于住宅开发，这部分存量土地的数量大约3.1万亩，海南省将研究政策，鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导，符合自贸区（港）发展定位的产业项目。

“对于房地产企业而言，政策的力度与范围使得他们可为的空间非常小，发展压力也非常大。”王路指出。

更多的房地产企业选择转型。例如深耕陵水清水湾的雅居乐，将更多的资源投入到了其他多元化领域，例如旅游、文创和教育等。

一些房地产从业人士则认为，短期虽然会很艰难，但长期随着海南产业的完善、人才的流入，前景是可期的。去年4月，海南省制定了人才引进计划。海南省副省长沈丹阳此前曾指出，2018年5月至2018年11月，海南省已经有7万海内外人才落户。沈丹阳还表示：“百万人才进海南，希望在2025年实现。百万是个大概数字，也可能会更多。”

一名即将落户海南的河南籍硕士毕业生告诉《每日经济新闻》记者，他选择在海南工作看中的是“自贸岛”的机遇，能够参与到这场“盛会”。他也表示，未来等工作稳定下来，会考虑在海口购买住房。

“这部分人群，未来就是潜在的购买力。”一名房地产策划机构的高管指出。

如今，在海南这座拥有政策利好的海岛上，一些地产人离开了，更多的地产人仍在坚守。

[责任编辑：CX真]