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阖并疯乱 年度地产关键字

来源: 东地产  2016-01-29 14:17

东地产财经周刊2016年第2期
东地产财经周刊2016年第2期

策划 《东地产财经周刊》编辑部

新的开始脱胎于旧的结束。 在亘古不变的岁月交替中,房地产——这个社会上最受关注的产业承袭着时间的磨砺与考验。 作为国民经济中最为重要的行业,房地产投资持续探底,行业的投资开工率失速直接导致宏观经济增长逊于预期,于是作为托底 GDP增长的支柱性产业,重新获得政策力挺。房地产在过去一年中 迎来难得的蜜月期,政策利好纷至沓来,资金成本快速下降,购房 端改善需求持续爆发。

但行业发展的天花板隐约可见。当传统跑马圈地模式宣告终 结,传统的增长模式已经失效,尤其面对急剧分化的市场,一线城 市面粉贵过面包让补库存陷入要么业务可开发、要么亏钱赚吆喝的 两难抉择,作为行业主体的房地产企业,陷入艰难抉择。正是在这样的背景下,房企在过去一年中展开了大开大阖的转型之路。有合纵连横的组团拿地、有目标精准 的战略并购、也有现金为王的收缩 策略、也有产业多元的转型跨界……凡此种种举措,也造成了精彩 纷呈又乱象纷纭的一年。

这究竟是怎样的一年?我们该以什么样的方式总结、回顾和记 录这个憧憬与焦虑相伴的年度。

阖、并、疯、乱……在十大地产关键字中,旧的时代已经告 别,新的秩序正在上路。

P10-P12

年度十大地产关键字

东地产 胡燕玲

过去的一年,房地产行业的政策、生态和 游戏规则都在发生重大变化,以“330新政” 开年,历经股市的疯狂联动豪宅的井喷,并购 潮汹涌,地王频现,公司债规模不断冲高,中 介插上互联网的翅膀迎来大变局,裹挟着李嘉 诚撤资内地的道德争议,最后以姚振华挑战王 石结尾。

波澜壮阔、酣畅淋漓的这一年,有哪些你 必须记住的关键字?

阖:转型之路

产业代际更迭之时,憧憬与焦虑弥漫。

“330新政”为代表的政策利好纷至沓 来,但行业发展的天花板隐约可见。传统跑马 圈地模式已告终结,面粉贵过面包让补库存陷 入要么业务可开发、要么亏钱赚吆喝的两难抉 择。

在市场的躁动与不安中,不同类型的房企 踏上创新征途,转型迷思随之相伴。

在龙头万科、恒大、绿地、万达等的带 领下,房企积极探索多元化转型,在物业、 金融、文化、旅游、养老等行业均有实质性进展。

物业服务被分拆出来作为主业之一单独重 点发展,中海物业成功在港交所上市,万科、 碧桂园等也都明确表达了拆分计划。恒大的足 球、万达的文旅,两家大型房企的文化跨界使得文化产业得到了多个房企的关注。绿地搭建 核心金融平台,积极获取金融牌照,大金融战 略拉开帷幕。由于金融能够很好的和房地产主 业形成互补关系,因此在金融行业也一直是房 企转型的焦点之一。

2015年,是房企多元化转型的落地年。转 型之路,大开大阖。

参考:《东地产财经周刊》总第1329期《房企转型迷思》

并:合纵连横

2015年以来,房企拿地模式发生变化,过 去房企拿地以招拍挂为主,如今收并购企业或 项目的比重明显加大。

2015年恒大地产化身最受瞩目并购王。 自许家印提出抓住时机“大上100个项目”以 来,恒大地产收并购项目速度惊人。仅2015年 下半年,已斥资602亿元分别向新世界、华人 置业、信和置业等多家巨头收购15个项目。

据wind资讯统计,最近两年,房地产行 业每年的并购金额增长均超过一倍。2014年 并购236宗,涉及金额1768.09亿元,同比增长 104.93%,2013年并购153宗,涉及金额863亿 元,同比增长145.09%。

此外,一线城市拿地成本不断攀升,对于 房企的资金和开发盈利能力要求逐渐提高,联 合拿地、联合开发已渐成房地产开发的常态, 借以应对过高的地价和过大的开发风险。万科、保利、华润、招商、碧桂园等大型品牌房 企,也成为合作开发的热衷者。

北京(楼盘)是联合拿地的高频地区,相关数据显 示,2012年及以前,在北京土地市场经营性用 地出让当中,联合拿地的比重多在30%。进入 2013年之后,这一比重快速提升至39%,2015 年这一比例已达到46%。

不过接连出现的联合体退地风波也增加了 这一模式的潜在风险。

参考:《东地产财经周刊》总第1349期《并购千机变》

疯:房企发债

一个疯狂的市场终结,往往会造就另一个 市场的“疯狂”。股市的疯狂刚刚落幕,公司 债市场的疯狂正在上演。

得益于国内货币环境持续宽松,2015年上 市房企融资环境持续向好,上市房企融资活动 持续呈现活跃态势,特别是地产公司发债渠道 放开,使得公司债成为融资热点。

根据广发证券统计,2015年共有105家房 企累计公告了171笔公司债预案,涉及融资规 模6621亿元,与2014年相比在数量和融资规模 方面均实现爆发式增长。

融资规模持续走高的同时,票面利率却屡 创新低。保利地产今年1月发行的5年期25亿元 公司债票面利率最低为2.95%,发债利率已经 逼近国家信用。业内人士评论:“之前6%大家都觉得好便宜,现在是4%、3%甚至2%,真是 没有最便宜只有更便宜。”

公司债疯狂了,房企开心了,债务负担重 的非标被置换成4%-5%的公司债了......

有分析指出,目前的债券市场和5000点的 股市一样:估值太贵、杠杆太高、市场情绪很 火热。在这样的环境下,任何一点风吹草动都 可能导致债券市场出现大幅调整。

除此之外,信用违约风险同样需要警惕。 一旦出现违约,比如,某个发债主体不能及时 兑付本息,则犹如多米诺骨牌,杠杆资金连带 受损,扩大影响面。

参考:《东地产财经周刊》总第1353期《房企公司债迎疯狂时代:没有最多只有更 多》

乱:中介变局

当链家以摧枯拉朽之势横扫上海(楼盘)二手房市 场,中原终于坐不住了。中原地产创始人施永 青宣布重新出山,再次回到台前。此时,链家 在上海的门店数量已超过1000家,而中原只有 500多家。

中介行业正历经前所未有的变局:以搜房 为代表的线上平台大举布局线下,抢夺市场; 以链家为首的传统中介大力布局O2O,并通过 资本进行疯狂并购。

大量资金纷纷涌入到这个以往并不吃香的 行业。去年9月,搜房宣布IDG、凯雷及管理层 成员将向搜房投资4亿~7亿美元。几乎同一时 间,房多多宣布完成了C轮2.23亿美元融资。

互联网的加速渗透,也让这个行业平添 更多变数。它的背后蕴含着深刻的产业转型逻 辑。房产互联网历经三代演进:

第一代互联网:流量为王,赢家通吃。 最典型的代表包括搜房网、新浪、安居客这类 流量产生广告收入和端口费的门户网站;第二 代房产互联网中,房产网站发挥的功能从宣传 推广扩大了渠道营销,电商爆发;由于竞争加 剧,以好屋中国、房多多等企业充分利用了移动互联网的应用,兴起了以“全民经纪人”的 营销模式,第三代互联网O2O时代到来。

参考:《东地产财经周刊》总第1337期《台风眼——地产互联网+发展趋势报告》

夯:股市楼市

财富的升值与缩水是个永恒话题。 2015年5月,当股指重新站上5000点的时

候,无论哪个聚会或饭局,中间基本都要谈起 股市,无他。一年内甚至半年内,股价翻番的 股票到处都是。无数的暴富神话刺激着人们的 眼球,无数人手捧资金冲入股海。

另一方面,盈利资金从股市出来了,流 入了刚刚露出回暖苗头的楼市,也造就了豪宅 市场的火爆。根据中原地产统计,2015年前5 月上海超千万元豪宅成交2004套,同比上涨 109%。

2015年,也被称为“豪宅元年”。 股市和楼市就像是亲兄弟或死对头,总是

被财经界人士以及广大民众所关注。一方面, 股市和楼市是重要的资产市场;另一方面,与 成熟市场中机构投资者占主导不同,中国股市 的主体参与者是散户,亿万民众炒股;而购房 置业是中华民族的传统,几乎每个家庭都会关 心楼市。很多人在这两个市场之间来回折腾。

在股市与楼市的涨跌轮回中,财富实现着 重新分配。

参考:《东地产财经周刊》总第1336期《股市楼市:冰与火》

撤:李嘉诚撤资

近年来,关于李嘉诚撤资内地的消息不绝 于耳,裹挟着内地房地产市场走向的大讨论, 李嘉诚撤资内地也成为了一个标志性的事件。

资料显示,李嘉诚从2011年就开始抛售 内地资产,并自2012年就没有在内地拿地,进 入2013年抛售内地陆、香港资产的速度更是加 速。据不完全统计,2014年至今,李嘉诚通过 转让资产或其他方式套现近800亿元人民币。

李嘉诚的撤离似乎也在引发一波跟随效 应。2015年12月,新世界中国先后向恒大出售 武汉(楼盘)、海口、惠州(楼盘)及贵阳、成都物业,交易金 额达208亿元。由此引发市场对郑氏家族及其 新世界发展撤资中国的猜想。另一港资华人置 业也不断出售旗下物业,在过去14个月内,公 司已经6次出售旗下资产,涉及资产香港和内 地都有,令公司可套现金额达到383亿港元。

对于这些港资大佬的相继撤离,业内人士 普遍认为,人民币贬值的预期,以及中国楼市 基本见顶的预期是最重要的原因。

擅长低买高卖的“超人”,真的在撤离 内地市场吗?带着种种疑问,《东地产财经周 刊》展开对李嘉诚旗下上海主要物业的采访调 查,透过这些庞大商业版图中的冰山一角,超 人帝国真实的内地市场拼图隐约呈现:长实地 产在内地拥有超过1314.12亿港元的发展物业, 内地土地储备占比高达92.62%,他的开发模式 真的很慢,他的楼盘都带有“港式”特征……

参考:《东地产财经周刊》总第1347期《李嘉诚上海拼图》

聚:联合办公

在大众创业、万众创新的时代,联合办 公——这个房地产似曾相识的“二房东”模 式,在融入社交、创业孵化等多重因素后,披 上互联网+的外衣,成为新经济时代的又一只 “飞猪”。

联合办公的生意经听起来并不出奇:用 折扣价包下某写字楼的一两层,分割为单个房 间、多个工位乃至单个工位,前台、打印机、 饮水机等都可以公用,然后每月向那些资金紧 张的初创企业和小公司收取会员费,——听起 来很像“二房东”。当然,开发商自己有物 业,不需要租赁,这也一度被解读为开发商为 消化存量物业所做的转型。

越来越多的开发商加入联合办公这一阵 营:SOHO中国的3Q模式,SOHO3Q已经开到 第6家。原万科副总裁的毛大庆,自立门户创 办优客工场,与阳光100展开合作。万科与联 合创业办公社(P2)正式签约联盟,共同打造独特创业办公空间——ViP。

大 洋 彼 岸 , 美 国 的 联 合 办 公 企 业 WEWORK创造出100亿美金的估值奇迹;而 在中国,这股潮流裹挟着各种争议和投资冲动 的趋势让观望者面临两难选择:是走向台风 口,成为飞起来的那只猪?还是风潮退去,打 回原形?在有人抢跑,有人踌躇的氛围中,一 出出跌宕戏码正在上演。

参考:《东地产财经周刊》总第1339期《联合办公破风记》

穷:90后买房报告

90后作为正在成长的消费主体,他们的住 房消费观决定着房地产业的未来。

网络红人马佳佳说:“九零后压根就不买 房。” 社科院抛出一份研究报告直指,更看重 个人价值的90后大学毕业生可能会成为“不买 房一代”。

90后真的不愿买房吗?带着这个疑问,

《东地产财经周刊》调查了102位90后,其中 有六成的九零后有买房的意愿。在剩下不愿买 房的九零后中,有一半是资金原因,有三成是 不愿意被束缚,有一成是长辈留有房产。

在调查中,“房价太高”、“没钱”、 “压力大”是频繁出现的字眼。受访者中,有 超过90%的九零后反映房价过高,对于他们而 言,房子已经成为遥不可及的“奢侈品”。

尽管九零后们更多的希望通过自己的努力 买房,但是,居高不下的房价,也不得不让他 们对现实低头,他们需要借助父母的力量来完 成买房的梦想。受访者中,仅有一成拥有自己 的房产,几乎都是由父母资助首付或者一部分 房产甚至全部房款。对于他们而言,房子是不 可承受之重。

“我们也想买房,只是价太高。”这是我 们通过调查,得出的另一个不一样的结论。

参考:《东地产财经周刊》总第1329期《90后房产消费主义二次元幻影》

猛:险资入局

当以保险机构为代表的野蛮人,对房地 产上市公司的举牌成为常态;当越来越多的上 市房企主动委身,引入保险机构重要股东;当 部分大型房地产公司醒悟出击,布局保险金 融……房地产行业集中度提升背景下,那些强 者恒强的上市房地产公司,陷入凡此种种看似 波云诡谲的金融局中。

“宝万之争”将房企与“野蛮人”的矛盾 推向最高潮,一个是中国最大的开发商,一个 是以“万能险”迅速崛起险资新贵,宝能系被 外界评论以“蛇吞象”之势拿下万科第一大股 东的宝座。但王石说,不欢迎宝能系成为万科 的第一大股东,宝能系不以为然,继续增持万 科股票。随后,万科宣布停牌,原因是正在筹 划股份发行。股权之争一度陷入胶着。

然而,对于拿下公司5%的股份的安邦保 险,万科则显得友善的多:欢迎安邦保险成为 万科重要股东。外界猜测,万科与安邦保险已 经达成了战略联盟。

对于房企而言,如果能找到对自身发展战 略认同的投资者,尤为重要。

事实上,保险公司入股房地产公司已经成为资本市场中一道风景线。中国平安成为碧桂 园第二大股东,新华保险成为中国金茂第二大 股东,富德生命人寿与安邦保险争夺金地集团第一大股东名噪一时。此外,太平洋人寿、泰 康人寿、前海人寿、珠江人寿等保险公司皆与 房地产公司开展了不同形式的合作。

参考:《东地产财经周刊》总第1355期《房企沦陷金融局》

壕:高管薪资

临近年末,年终奖成为大家津津乐道的话 题。“今年我会有多少年终奖?其他同事呢? 我的老板呢?”

别着急,《东地产财经周刊》每年制作 “上市房企高管薪资排行榜”,告诉你房地产 行业最顶尖的那拨职业经理人薪资变化和年终 花红。

2014年-2015年高管薪资中,1000万以上 的房企高管共有13名,豪气可见一斑。大部分 的房企薪资变动较为平稳,整体振幅在2%左 右,如龙湖地产、金地集团、SOHO中国、中 海地产、新城地产等企业。除此之外,有几家 房企的薪资变动幅度较大。降薪幅度较大的是 万科、越秀地产、恒盛地产。薪资增长较快的 是碧桂园、恒大地产、绿城中国、时代地产。

在地产利润增速下行背景下,起落之间的 地产高管薪资深刻反映着行业的变化和企业的 繁荣。

《东地产财经周刊》已经三次制作《薪资 百强榜》,在这个极具象征意义的领域,通过 排榜,我们可以全面梳理处在人才金字塔尖的 房企高管薪资现状,厘清这个时代的人力资源 价值取向,促进行业高端置业经理人人才激励 机制的完善,从而建设性推动行业的发展。

我们也将在2016年5月如期奉上《2015- 2016上市房企掌舵人薪资百强榜》,敬请期 待!

参考:《东地产财经周刊》总第1333期《2014-2015上市房企掌舵人薪资百强榜》

[责任编辑:邹文娟]

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